（以下内容从光大证券《2018年半年报点评：外拓方式不断优化，盈利能力持续增强》研报附件原文摘录）
保利物业(871893) 收入增长30.30%，归母净利润增长64.43% 保利物业2018H1实现营业收入18.53亿元（YoY+30.30%），归母净利润1.85亿元（YoY+64.43%），扣非后归母净利润1.84亿元（YoY+65.95%），对应的摊薄EPS为1.85元，加权平均ROE达38.85%。 增值服务发力，收入结构持续优化 公司2018H1物业管理服务收入15.38亿元（YoY+21.87%），占比达83.00%；社区增值服务收入3.15亿元（YoY+96.88%），占比达17.00%（+5.70pcts）。公司业绩实现较快增长得益于附加值较高的社区增值服务，特别是美居服务及社区配套业务经营能力大幅提升对公司业绩贡献突出。 毛利率上升，盈利能力持续增强 公司2018H1毛利率21.87%（+1.57pcts）；净利率10.06%,（+2.08pcts）；管理费用率7.90%（-0.45pcts）；财务费用率-0.17%（-0.11pcts）。公司毛利率上升、盈利能力的改善主要是因为公司管理规模增大，增值服务占比提升。财务费用率下降系来自公司财务利息收入增加，同时由于营改增税制改革，公司2018H1的税金及附加占比由1.04%降至0.57%，使得净利率进一步提升。 管理规模扩大，外拓方式创新 2018年公司合同面积首次突破2亿平方米，同比+66.18%；公司外拓签约面积为2632万平方米，同比+149.24%。同时，公司积极调整市场拓展思路，聚焦学校、政府等收费率和利润率较高业态，依托项目全委、股权合作、收购并购等多种方式获取市场份额。2018年6月，保利物业分别与天创物业和天凝镇政府达成战略合作，首单并购类拓展成功落地，开启“政府+企业”共建共治的新模式。 关联交易占比下降，“芯智慧”平台发力 公司2016年、2017年和2018H1为关联方提供物业管理服务金额分别为6.22亿元、6.44亿元和3.57亿元，占比分别为24.39%、19.88%和19.25%，占比逐年下降。公司积极开拓新市场，不断整合和优化各项服务资源，逐步降低关联交易比例，扩大收入来源。在信息化方面，公司持续推动保利“芯智慧”平台开发建设，打造自主核心信息化产品，努力实现公司客户满意和降本增效的双重目标。 风险提示：行业发展不如预期与市场竞争加剧等风险
