A 座 6F
审计报告日期 2022 年 4 月 28 日
签字注册会计师姓名及连续签字年限 杨端平 洪伟
1 年 1 年
会计师事务所是否变更 否
会计师事务所连续服务年限 8 年
会计师事务所审计报酬 30 万元
中汇会审[2022]3497号
杭州东部软件园股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了杭州东部软件园股份有限公司(以下简称东软股份公司)财务报表，包括2021年12月31日的合并及母公司资产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了东软股份公司2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于东软股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
房地产租赁及物业管理收入的确认
（一）事项描述
相关信息披露详见合并财务报表附注“三、主要会计政策和会计估计 （二十六）收入”
及“五、合并财务报表项目注释 （三十九）营业收入/营业成本”。
2021年度，东软股份公司的房屋租赁及园区经营管理收入为人民币 13,770.88万元，
占东软股份公司2021年度营业收入总额的92.41%。由于房屋租赁及园区经营管理收入是东软股份公司重要的业绩指标，对其财务报表影响重大，可能存在管理层为了达到特定目标或期望而提前确认收入或对未满足收入确认条件的房屋租赁及园区经营管理业务确认收入的风险，因此，我们将东软股份公司房屋租赁及园区经营管理收入的确认识别为关键审计事项。
（二）审计应对
我们针对房地产租赁及物业管理收入确认执行的审计程序主要包括：
1、评价与房地产租赁及物业服务收入确认相关的关键内部控制的设计的合理性和运行有效性；
2、检查东软股份公司的房产租赁、物管合同条款，识别合同中的履约义务，以评价东软股份公司有关房地租赁及物业管理服务的销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
3、就东软股份公司2021年的可出租面积与已出租面积进行比较，核实已出租面积的合理性，并对租赁平均单价进行分析性复核，核实租赁单价是否存在异常情况；
4、就2021年确认房产租赁及物管服务的项目，选取样本，检查房屋租赁合同、物管合
同、销售发票、收款凭证，以评价相关房产租赁收入是否符合东软股份公司的收入政策；
5、就2021年确认房产租赁及物管服务的项目，选取样本，实地走访租赁客户，就租户基本信息、主要合同条款、租金支付情况等进行访谈核实，以评价相关房产租赁收入是否真实；
6、对资产负债表日前后记录的收入交易进行截止测试，核对至房屋租赁合同、合同会签单、销售发票、离园申请单等支持性文件，评价营业收入是否在恰当期间确认。
7、检查财务报表和附注中与房地产租赁和物业管理服务相关的收入列报和披露是否准确和完整。
四、其他信息
东软股份公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括2021年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估东软股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算东软股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
东软股份公司治理层(以下简称治理层)负责监督东软股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的
有效性发表意见。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对东软股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致东软股份公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
(六) 就东软股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
(项目合伙人)
中国·杭州 中国注册会计师：
报告日期：2022年4月28日
二、 财务报表
（一） 合并资产负债表
单位：元
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 五（一） 112,823,570.70 113,339,991.75
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 五（二） 8,000,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 五（三） 9,003,261.50 6,141,925.92
应收款项融资
预付款项 五（四） 3,233.90 1,094,075.37
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 五（五） 1,277,598.72 2,732,869.91
其中：应收利息
应收股利 1,153,500.00
买入返售金融资产
存货 五（六） 3,432,133.08
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五（七） 2,055,630.36 1,842,887.38
流动资产合计 133,163,295.18 128,583,883.41
非流动资产：
发放贷款及垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 五（八） 16,828,895.28 16,919,557.04
其他权益工具投资 五（九） 109,324,184.15 109,324,184.15
其他非流动金融资产 五（十） 68,500,000.00 68,500,000.00
投资性房地产 五（十一） 339,538,087.60 339,319,178.58
固定资产 
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