华创生活
NEEQ: 873207
深圳市华创生活股份有限公司
年度报告
2023
重要提示
一、 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
二、公司负责人陈华云、主管会计工作负责人方治及会计机构负责人（会计主管人员）方治保证年度报
告中财务报告的真实、准确、完整。
三、本年度报告已经挂牌公司董事会审议通过，不存在未出席审议的董事。
四、大信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。
五、本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应
当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。
六、本年度报告已在“第二节会计数据、经营情况和管理层分析”之“九、公司面临的重大风险分析”
对公司报告期内的重大风险因素进行分析,请投资者注意阅读。
七、未按要求披露的事项及原因
无
目 录
第一节 公司概况 ...... 5
第二节 会计数据、经营情况和管理层分析...... 6
第三节 重大事件 ...... 19
第四节 股份变动、融资和利润分配...... 22
第五节 行业信息 ...... 26
第六节 公司治理 ...... 27
第七节 财务会计报告 ...... 32
附件 会计信息调整及差异情况...... 119
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人
员）签名并盖章的财务报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件（如有）
报告期内在指定信息披露平台上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿
文件备置地址 深圳市南山区南头街道马家龙社区虹步路 39 号马家龙 14 栋 305
释义
释义项目 释义
公司/本公司/华创生活 指 深圳市华创生活股份有限公司
城旭物业 指 兰州城旭物业管理有限公司
昂跃咨询 指 福州经济开发区昂跃房产咨询服务有限公司
盛云贸易 指 福建盛云贸易有限公司
兰州英家皇道 指 兰州英家皇道物业管理服务有限公司
福建大名城 指 福建大名城物业管理有限公司
上海英家皇道 指 上海英家皇道物业管理服务有限公司
股东大会 指 深圳市华创生活股份有限公司股东大会
董事会 指 深圳市华创生活股份有限公司董事会
监事会 指 深圳市华创生活股份有限公司监事会
三会 指 公司之股东大会、董事会、监事会
高级管理人员 指 总经理、财务负责人、董事会秘书
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《深圳市华创生活股份有限公司章程》
主办券商、财达证券 指 财达证券股份有限公司
全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统
报告期/报告期末 指 2023 年度/2023 年 12 月 31 日
上期/上期末 指 2022 年度/2022 年 12 月 31 日
第一节 公司概况
企业情况
公司中文全称 深圳市华创生活股份有限公司
英文名称及缩写 HUACN LIFE SERVANTS
HUACN
法定代表人 陈华云 成立时间 2013 年 2 月 26 日
控股股东 控股股东为（陈华云） 实际控制人及其一致行 实际控制人为（陈华
动人 云），一致行动人为（盛
云贸易）
行业（挂牌公司管理型行 ---租赁和商业服务业-商务服务业-物业管理
业分类）
主要产品与服务项目 物业管理服务
挂牌情况
股票交易场所 全国中小企业股份转让系统
证券简称 华创生活 证券代码 873207
挂牌时间 2019 年 2 月 20 日 分层情况 创新层
普通股股票交易方式 √集合竞价交易 普通股总股本（股） 69,100,000
□做市交易
主办券商（报告期内） 财达证券 报告期内主办券商是 否
否发生变化
主办券商办公地址 河北省石家庄市自强路 35 号
联系方式
深圳市南山区南头街道
董事会秘书姓名 方治 联系地址 马家龙社区虹步路 39
号马家龙 14 栋 305
电话 0755-26971006 电子邮箱 fangz@hcshgf.cn
传真 0755-26971258
深圳市南山区南头街道
公司办公地址 马家龙社区虹步路 39 邮政编码 518057
号马家龙 14 栋 305
指定信息披露平台 www.neeq.com.cn
注册情况
统一社会信用代码 91440300062735141H
注册地址 广东省深圳市南山区南头街道马家龙社区虹步路 39 号马家龙 14 栋 305
注册资本（元） 69,100,000 注册情况报告期内是 否
否变更
第二节 会计数据、经营情况和管理层分析
一、 业务概要
(一) 商业模式与经营计划实现情况
华创生活作为中国新型城市治理公共服务探行者，是一家以物业服务为基础，多元业务协同发展的综合性企业集团。华创生活集生活服务提供者、社区美好运营者、资产升值管理者、优质资源链接者、智慧生活驱动者五位于一体，以“美好生活服务者”的品牌理念，践行“美好城市共建”战略，聚焦城市宜居环境焕新、公共服务数字融合、精细高效城市治理、营商环境优化、生态共享共生、城市公共资产增值等一体化全场景数字解决方案，致力于成为“中国领先的智慧城市全场景优质生活服务提供商”。
以智慧与城市共建 “一核两翼”战略，搭建城市综合物管服务、多元增值服务、智慧城市服务三大领域的完整城市服务体系，聚焦乡镇焕新+生态保护、新兴城区产城融合、城市运维服务升级等多元内容，积极参与运营新时代、新常态下的中国城市建设发展新进程，助力政府基层社区治理和公共服务的在线化、数字化和智能化。公司通过良好的市场口碑与区域品牌优势对外开拓业务，主要收入来源是公司向业主、物业使用人或委托方收取的物业服务费、车位及商铺管理费及其他有偿服务费等。
2023 年，华创生活成功中标福州市马尾区城市综合运营服务商项目（一期）特许经营权，开展包括茶山铁路驿站投建运一体化、智慧停车投建运一体化以及园林绿化养护的项目综合服务，为福州市马尾区城市品质和颜值双提升、城市空间美化、完善城市功能和智慧停车管理提效。本次中标，标志着华创生活将对“创新多元共治”基层治理格局开启又一次全新探索，同时携手国企，同心聚力，开启崭新征程。
华创生活凭借着良好的品牌口碑、优秀的管理服务方案，成功中标福耀科技大学物业管理服务项目，公司市场服务版图进一步扩大。华创生活从“智慧物管、智慧内控、智慧公寓、智慧交通”四大维度筑起智能管理之网。通过大服务数据平台、产业链优化赋能、服务场景模块化输出，实现校区高效运转，全面赋能福耀科技大学的发展。
华创生活在市政服务以及高校服务的拓展突破，为公司未来发展奠定了良好基础。稳中求进、以进促稳、先立后破是国家经济发展总纲，也是我司发展的大指南；华创生活着力推进“三个聚焦、两个创新”的经营策略，围绕“精管理、增效益；练内功，提品质；重安全、强协同”的目标，坚持服务与效益兼顾、坚持规模与品质并重，全面提升综合服务运营能力。2023 年实现报告期内营业收入同比增长51.72%。公司聚焦品质服务提升，以实际行动夯实服务基础，不断提升业主居住的幸福感；通过加强与客户的沟通和反馈，及时了解客户需求和意见，针对性地改进服务流程和措施；同时推行“物业管理平
台”的实施，使物业管理数据可视化、流程线上化、过程流程化，助力公司物业服务高质量发展。
(二) 行业情况
2023 年，高质量发展已成为物业行业主旋律。物业企业不再以量为先，更加注重有质量的拓展，结合成本等经营要素，有选择地进行拓展，为可持续发展奠定基础。
从行业规模来看，2023 年物业管理行业管理规模约 300 亿平方米，远高于 2017 年水平（近 200 亿
平方米）
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