中房5:2023年度财务报表审计报告

  中房置业股份有限公司

  二〇二三年度财务报表

      审 计 报 告

                目 录

  一、 审计报告

  二、 财务报表

  1.2023 年 12 月 31 日合并资产负债表及母公司资产负债表
  2.2023 年度合并利润表及母公司利润表

  3.2023 年度合并现金流量表及母公司现金流量表

  4.2023 年度合并所有者权益变动表及母公司所有者权益变
  动表

  5.2023 年度财务报表附注
永拓会计师事务所(特殊普通合伙)


                审 计 报 告

                                          永证审字（2024）第 146108 号
中房置业股份有限公司全体股东：

    一、保留意见

    我们审计了中房置业股份有限公司及其子公司（以下简称贵公司）合并财务
报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并资产负债表和母公司资产负债表，2023 年
度的合并利润表和母公司利润表、合并现金流量表和母公司现金流量表、合并股东权益变动表和母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

    我们认为，除“形成保留意见的基础”部分所述事项产生的影响外，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2023
年 12 月 31 日的财务状况以及 2023 年度的经营成果和现金流量。

    二、形成保留意见的基础

    如财务报表附注“二、（二）持续经营”所述，贵公司 2023 年收入尚未形
成稳定业务模式，合并净利润为-3,229.83 万元，截至 2023 年 12 月 31 日累计
未分配利润为-56,202.26 万元。

    虽然贵公司在财务报表附注“十三、（一）关于改善公司持续经营能力的措施”充分披露了拟采取的改善措施，但是贵公司目前主营业务尚未恢复，贵公司的持续经营能力仍存在重大不确定性。

  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面
的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表保留意见提供了基础。

    三、其他信息

  贵公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括合并财务报表和我们的审计报告。

  我们对合并财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

  结合我们对合并财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与合并财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

  如上述“形成保留意见的基础”部分所述，我们无法就贵公司持续经营能力获取充分、适当的审计证据。因此，我们无法确定与该事项相关的其他信息是否存在重大错报。

    四、管理层和治理层对合并财务报表的责任

  管理层负责按照企业会计准则财务报告编制基础的规定编制合并财务报
表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使合并财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

  在编制合并财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的选择。

  治理层负责监督贵公司的财务报告过程。

    四、注册会计师对财务报表审计的责任

  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。


  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

  （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

  （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。

  （3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

  （4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。

  （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

  （6）就中房置业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

  我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。


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永拓会计师事务所（特殊普通合伙）            中国注册会计师：

      中国 北京                            中国注册会计师：

                                              二〇二四年四月二十八日

              中房置业股份有限公司

              2023 年度财务报表附注

                        截至 2023 年 12 月 31 日

    一、公司（以下简称“公司”或“本公司”）的基本情况

    （一）公司的发行上市及股本等基本情况

    中房置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原名为长春长铃实业股份有限公司，系经长春市经济体制改革委员会长体改（1993）30 号文批准以长春汽油机总厂（后改制为长铃集团有限公司）部分资产发起设立的股
份有限公司。公司 A 股于 1996 年 3 月 18 日在上海证券交易所挂牌交易。

    根据《上海证券交易所股票上市规则》(2022 年 1 月修订)的相关规定，公
司股票于 2022 年 5 月 25 日进入退市整理期交易，2022 年 6 月 21 日对公司股
票予以摘牌，公司股票终止上市。2022 年 8 月本公司股票简称：中房 5，股票代码：400124，公司可在全国中小企业股份转让系统有限责任公司管理的两网和退市公司板块(以下简称“全国股转公司管理的两网和退市公司板块)转让的仅限于原在上海证券交易所挂牌交易的流通股份。

    （二）公司注册地、总部地址

    公司名称：中房置业股份有限公司

    公司注册地：北京市海淀区苏州街 18 号院 4 号楼 4212-3 房间。

    公司总部地址：北京市海淀区苏州街 18 号院 4 号楼 4212-3 房间。

    （三）业务性质及主要经营活动

    公司所属行业和主要产品：公司所属房地产行业、主要产品：房地产开发、物业管理。

    公司主要经营活动为：从事房地产开发；物业管理；房地产管理咨询；房屋租赁；房地产经纪；商品房销售；房屋销售业务。

    （四）本期合并财务报表范围及其变化情况

    （1）本期合并财务报表范围

    本期财务报表合并范围包括公司及公司的控股子公司天津乾成置业有限公司、新疆中房置业有限公司、中房上海房产营销有限公司、上海强申达荣物业
经营管理有限公司，三级子公司上海鲟壹餐饮管理有限公司、上海浦鞑贸易有限公司，以及四级子公司上海食洸餐饮管理有限公司。

    （2）本期合并财务报表范围变化情况

    本期合并范围注销的子公司包括：山东祥和御品商业有限公司。

    本期新设孙公司：上海浦鞑贸易有限公司。

    （五）财务报告批准报出日

    本财务报表于2024年4月28日经公司第九届董事会第十次会议批准报出。
    二、财务报表的编制基础

    （一）编制基础

    本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制。

    根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

    （二）持续经营

    本公司2023年度实现收入330.99万元，合并净利润为-3,229.83万元，截至2023年12月31日累计未分配利润为-56,202.26万元，公司2023年收入尚未形成稳定业务模式，这些情况表明存在可能导致对中房股份公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。

  公司董事会和管理层已充分认识到公司持续经营能力不足的现状，一方面加大现有资产和物业的出租、出售力度，同时加强企业内部控制管理，加大各项费用控制力度；另一方面，公司持续经营将继续围绕房地产主业，市场化寻找优质房地产项目，全面开展以房地产合作开发、开发代建管理、物业管理、资产管理等与房地产行业相关的多元化业务模式，逐渐改善公司房地产开发主业长期停滞的局面，提升公司持续经营能力与经营业绩。


  公司拟实施上述措施，能够维持公司在未来12个月持续经营。因此本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

    三、重要会计政策和会计估计

    （一）遵循企业会计准则的声明

  本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

    （二）会计期间

  本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

    （三）营业周期

  正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

    （四）记账本位币

  本公司以人民币为记账本位币。

    （五）重要性标准确定的方法和选择依据

                  项目                                  重要性标准

重要的单项计提坏账准备的应收款项          占相应应收款项金额的 10%以上，且金额超过
                                          100 万元

重要的投资活动项目                        金额超过 1000 万

    （六）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

    1、同一控制下的企业合并

  参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。通常情况下，同一控制