关于深圳市创富港商务服务股份有限公司
2023 年年报问询函的回复
全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌公司管理一部：
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“本所”或“我们”）作为深圳市创富港商务服务股份有限公司（以下简称“创富港”或“公司”）2023 年度财
务报表的审计机构，于 2024年 6 月 27 日收到公司转来的全国中小企业股份转让系统有
限责任公司挂牌公司管理一部 《关于深圳市创富港商务服务股份有限公司的年报问询函》（公司一部年报问询函【2024】第 118 号），对其中需要年审会计师发表意见的问题，答复如下：
问题 1、关于租赁业务经营情况
你公司 2023 年年报显示，本期实现营业收入 74,842.71 万元，同比增长 7.1%，销
售商品、提供劳务收到的现金 81,181.96 万元，同比增长 10.99%，连续四年稳健增长。你公司资产负债率（合并）上年期末 90.59%、本期期末 89.61%、流动比率上年期末
0.24、本期期末 0.28。你公司本期期末共有员工 1,050 人，较期初净增 24 人，总体保
持稳定。
你公司近期临时公告披露，所属行业由“租赁和商务服务业(L)-商务服务业(L72)-其他商务服务(L729)-办公服务(L7293)”变更为“科学研究和技术服务业(M)-科技推广和应用服务业(M75)-创业空间服务(M754)-创业空间服务(M7540)”。公司所属的投资型行业分类未变更，仍为“工业(12)-商业和专业服务(1211)-商业服务与商业用品(121110)-办公服务与用品(12111012)”。
请你公司：
（1）结合近期细分行业变动进一步说明你公司商业模式，包括但不限于经营区域、管理模式、人员情况等，按照地理区域列示你公司出租面积、出租率、坪效比等行业主要业绩评价指标；
（2）分析你公司营业收入、经营性现金流、一线员工数量的规模和变动幅度不匹配的原因，从新老租赁准则等角度分析经营性现金流流入远大于营业收入的商业合理性，从营业区域、管理规模等角度分析营业收入增长远大于一线员工数量增长的商业合理性，以上与同行业可比公司是否存在较大差异；
（3）说明资产负债率较高的情况下，公司是否有流动性风险， 结合租入租出的
现金流、营运资本等分析公司的流动性情况。
请年审会计师：
说明公司租客范围广泛而分散的情况下，你所针对公司收入真实性设计并执行的审计程序，除 IT 审计外是否可以获得有力直接的审计证据。
一、年审会计师说明
年审会计师针对公司收入真实性执行了如下审计程序：
（1）了解及评价租赁收入确认有关的内部控制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有效性；
（2）对营业收入执行 IT 审计，具体包括客户合同签订流程以及收款流程、收入
分摊测试、业务数据与财务收入核对、业务数据与收款数据核对、用户真实性与变动的合理性核查、收入分布合理性等；
（3）对营业收入执行分析程序，包括收入、毛利率和出租率变动的合理性；
（4）抽取合同样本，检查业务系统录入合同信息的准确性；
（5）对公司的营业收入进行重新测算；
（6）选取样本对公司收入确认相关的主要合同信息、合同收款金额等执行函证程序，核实收入的真实性；
（7）选取样本对客户进行实地走访；
（8）从公司 BCMS 业务系统中筛选出客户预收款明细与银行流水进行核对，检查
客户缴款的真实性，并分析第三方回款的合理性。
通过执行上述程序，我们获取了公司与客户签订的合同、银行流水、函证回函、走访记录等，同时结合 IT 审计，年审会计师认为：公司营业收入是真实的、准确的。
问题 2、关于租赁业务会计确认
你公司 2023 年年报显示，公司主要产品与服务项目为服务式办公室租赁及商务
增值服务两类，其中服务式办公室租赁又分为办公室出租及办公卡位出租，商务增值服务又分为注册地址、商事登记代办、财税代理、收件传真、秘书接电等服务。
你公司 2023 年年报显示，收入确认、长期待摊费用、使用权资产和租赁负债为
关键审计事项。
请你公司：
（1） 作为承租人
①说明租赁合同是否包含续租选择权及终止租赁选择权、以及对租赁期初始确认和重新评估的影响；
②租赁负债的初始计量是否涉及租赁激励、可变租赁付款额以及处理方式，折现率的具体选择过程和依据，是否存在实质固定付款额发生变动以及其他需对租赁负债重新计量的情况；
③使用权资产的初始计量是否考虑了初始直接费用（如佣金、印花税），以及拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本；
④是否存在租赁合同签订后发生的租赁范围、租赁对价、租赁期限等关键合同条款的变更，以及公司对租赁变更的处理方式。
（2） 作为出租人
①说明是否存在融资租赁以及识别和判断过程；
②办公室出租及办公卡位出租业务对于已识别资产的判断过程及依据；
③对于包含租赁和服务的合同，具体的分拆过程及依据；
④对于转租赁发生的空间功能改造、中央空调、消防改造、办公设施软装等费用是否为以出租人身份发生的与租赁有关的初始直接费用，是否应计入租赁的标的资产的成本以及依据；
请年审会计师针对上述事项发表明确意见。
一、公司说明
（一） 作为承租人。请公司：①说明租赁合同是否包含续租选择权及终止租赁选
择权、以及对租赁期初始确认和重新评估的影响；②租赁负债的初始计量是否涉及租赁激励、可变租赁付款额以及处理方式，折现率的具体选择过程和依据，是否存在实质固定付款额发生变动以及其他需对租赁负债重新计量的情况；③使用权资产的初始计量是否考虑了初始直接费用（如佣金、印花税），以及拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本；④是否存在租赁合同签订后发生的租赁范围、租赁对价、租赁期限等关键合同条款的变更，以及公司对租赁变更的处理方式。
1、说明租赁合同是否包含续租选择权及终止租赁选择权、以及对租赁期初始确认和重新评估的影响
公司与业主签订的租赁合同中仅约定续租选择权但未约定终止租赁选择权。关于续租选择权，租赁合同约定：“公司如需要在合同租赁期限届满后续租，则应于合同租赁期届满前不少于三个月书面通知业主方，经双方协商一致后签订新的房屋租赁合同。在同等条件下，公司享有优先续租权”等类似条款。由于租赁合同中不存在明确的续租期间，没有其他因素表明公司合理确定将行使续租选择权。公司需结合未来业务发展和经营情况来确定是否选择续租，因此，租赁期不包含续租选择权涵盖的期间，不会对租赁期初始确认产生影响。
2、租赁负债的初始计量是否涉及租赁激励、可变租赁付款额以及处理方式，折现率的具体选择过程和依据，是否存在实质固定付款额发生变动以及其他需对租赁负债重新计量的情况
（1）租赁负债的初始计量是否涉及租赁激励、可变租赁付款额以及处理方式
公司与业主签订的租赁合同除涉及出租人提供免租期外，不涉及其他租赁激励和可变租赁付款额条款。
业主提供免租期的，公司在租赁负债的初始计量时已扣除了该租赁激励相关金额。（2）折现率的具体选择过程和依据
折现率的选择，根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的相关规定:“在计算租
赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利
率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率”。租赁内含利率，是指出租人的租
赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接
费用之和的利率。
由于计算租赁内含利率使用的是业主方信息，其中租赁资产公允价值很难合理估计，实务工作中公司很难从业主方获取以上信息，因此，公司无法确定租赁内含利率，故采用增量借款利率作为折现率。公司选择自身的银行贷款加权利率作为折现率的基数与同年限的国债利率计算融资利差，通过不同年限的国债利率调整不同租赁年限的折现率，用来计算不同租赁年限业主合同的租赁负债。
（3）是否存在实质固定付款额发生变动以及其他需对租赁负债重新计量的情况
2023 年公司存在实质固定付款额发生变动对租赁负债重新计量的情况，公司个别
业主租赁合同有签订补充协议的情况，对未来租赁期间的租赁付款额已进行了变更，变更金额共 23.05 万元，公司对其租赁负债重新计量，并相应调整使用权资产的账面价值。
3、使用权资产的初始计量是否考虑了初始直接费用（如佣金、印花税），以及拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本；
（1）开店中介佣金及印花税的初始计量
公司在对新店选址过程中利用外部中介服务完成签约的，需支付一定的中介费，公司对新店选址中介佣金计入该店的在建工程，待开店后转入长期待摊费用进行后续摊销；印花税由于金额较小直接计入当期损益。
公司采用 BCMS 系统的租赁测算模型对使用权资产和租赁负债进行初始确认和后续
计量，推送给金蝶系统记账。初始确认时，公司考虑到该部分初始直接费用对单个合同的影响金额较小，对该部分初始直接费用按上述的核算方式进行处理。
从 2021 年度执行新租赁准则，初始直接费用的影响：
单位：万元
初始直接费用 占比
年份 合计 使用权资产 情况
开店中介佣金 印花税
2021 年 98.30 36.60 134.90 119,594.82 0.11%
2022 年 38.33 21.52 59.86 120,973.68 0.05%
2023 年 - 14.62 14.62 112,656.53 0.01%
（2）拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本
公司在 2021 年至 2023 年期间共发生60.10 万元的拆卸及移除、复原费用，由于金
额较小且在合同签订时对未来拆卸及移除、复原的要求存在不确定性等特点，公司将该部分可能发生的支出在实际发生时计入当期损益。
4、是否存在租赁合同签订后发生的租赁范围、租赁对价、租赁期限等关键合同条款的变更，以及公司对租赁变更的处理方式。
于 2023 年度，公司不存在租赁合同签订后发生租赁范围变更的情况，但存在租赁
对价条款的变更及两份租赁合同之租赁期限变更的情况。
其中：租赁对价条款的变更主要分为两种情况：
情况一：本期存在个别业主租赁合同，通过签订补充协议重新商议了未来期间租金，公司对此类合同变更按照租赁准则的要求重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。
情况二：与业主签订补充协议，考虑公共卫生事件影响、预付租金等因素，业主给予一定的租金减免。公司将租金减免金额按减
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