免月份进行分摊冲减当期房租成本。
于2023年度的租赁期限合同变更，对使用权资产的影响金额为 857.38万元，公司
已于 2024 年按照租赁准则的要求重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。
（二）作为出租人。请公司：①说明是否存在融资租赁以及识别和判断过程；②办公室出租及办公卡位出租业务对于已识别资产的判断过程及依据；③对于包含租赁和服务的合同，具体的分拆过程及依据；④对于转租赁发生的空间功能改造、中央空调、消防改造、办公设施软装等费用是否为以出租人身份发生的与租赁有关的初始直接费用，是否应计入租赁的标的资产的成本以及依据；
1、说明是否存在融资租赁以及识别和判断过程
根据新租赁准则对融资租赁的判断标准与公司实际业务情况进行比对，公司办公室租赁业务不属于融资租赁，具体判断过程如下：
是否满足融
融资租赁的确认条件 公司实际业务情况 资租赁确认
条件
1、在租赁期届满时，租赁资产的 公司的办公房间所有权归原业主所有，因此不满
否
所有权转移给承租人 足融资租赁的确认条件。
2、承租人有购买租赁资产的选择
权，所订立的购买价款预计将远低 与客户签订的空间服务合同中，不存在购买办公
于行使选择权时租赁资产的公允价 房间的选择权条款，因此不满足融资租赁的确认 否
值，因而在租赁开始日就可以合理 条件。
确定承租人将会行使这种选择权
公司作为承租人与业主签订的房屋租赁合同
3、即使资产的所有权不转移，但 期限主要为 5 年以上；公司将装修、改造后将办
租赁期占租赁资产使用寿命的大部 公房间与客户签订服务合同，期限主要为 1 年及 否
分 1-2 年，客户签订服务合同租赁期限远小于业主
合同租赁期限，不满足融资租赁的确认条件。
4、承租人在租赁开始日的最低租
赁付款额现值，几乎相当于租赁开
公司客户支付办公空间服务的付款额现值远低于
始日租赁资产公允价值：出租人在
服务开始日办公房间的公允价值。因此不满足融 否
租赁开始日的最低租赁收款额现
资租赁的确认条件。
值，几乎相当于租赁开始日租赁资
产公允价值。
公司的办公房间无需特殊改造也可供其他客户使
5、租赁资产性质特殊，如果不作
用，其资产性质无特殊性，因此不满足融资租赁 否
较大改造，只有承租人才能使用
的确认条件。
2、办公室出租及办公卡位出租业务对于已识别资产的判断过程及依据
办公室出租及办公卡位出租业务均系公司的联合办公空间服务的服务内容，其中办公室出租业务的服务内容包含办公空间及配套商务服务，办公卡位出租业务的服务内容包含办公卡位资源及配套商务服务。公司所提供的服务是基于企业办公需求设计的整体服务方案，不仅为客户提供了办公空间，还提供配套商务服务（如物业管理、办公家具、空调、宽带服务、行政支持、商务接待等），从而满足企业日常经营管理所需的基本办公条件。
办公室、办公卡位与其对应的配套商务服务组合在一起才能构成一个完整产品，故按产品维度进行收入核算。在考虑对办公室出租及办公卡位出租业务对已识别资产的判断时，主要根据会计准则的要求对办公空间进行识别，准则规定与公司情况比对如下：
项目 准则规定 公司情况
已识别资产通常由合同明确指定， 租赁合同中会约定房间号或可
1、对资产的指定 也可以在资产可供客户使用时隐性 使用的办公卡位空间。
指定
如果资产的部分产能在物理上可区
分(例如，建筑物的一层)，则该部分
产能属于已识别资产。如果资产的
某部分产能与其他部分在物理上不 办公室位置和办公卡位空间在
2、物理可区分 可区分(例如，光缆的部分容量) ，则 物理上可区分。
该部分不属于已识别资产，除非其
实质上代表该资产的全部产能，从
而使客户获得因使用该资产所产生
的几乎全部经济利益的权利。
如果资产的供应方在整个使用
期间拥有对该资产的实质性替换
权，则该资产不属于已识别资产。
同时符合下列条件时，表明供应方
拥有资产的实质性替换权：（一） 公司在整个使用期间不拥有对
3、实质性替换权 资产供应方拥有在整个使用期间替 该办公室及办公卡位空间的实
换资产的实际能力；（二）资产供 质性替换权。
应方通过行使替换资产的权利将获
得经济利益。 企业难以确定供应方
是否拥有对该资产的实质性替换权
的，应当视为供应方没有对该资产
的实质性替换权。
3、对于包含租赁和服务的合同，具体的分拆过程及依据
公司根据客户的需求制定了多种服务套餐合同，具体包括实体办公系列套餐（办公房间、企业托管服务、收件传真等组合）、开放卡位系列套餐（固定/移动办公卡位、企业托管服务、收件传真等组合）、注册地址系列套餐（包括专享注册地址和共享注
册地址）、虚拟服务系列套餐（秘书接电、 收件传真等组合）、工商代理系列套餐、财税代理系列套餐、创业无忧系列套餐等。
每种服务套餐包含多个服务产品，公司对每个产品制定了标准价格，并将标准价格维护到 BCMS 业务系统内，系统会根据与客户最终签订的合同总额按照各类产品的标准价格占比进行各类服务产品金额的分拆。
4、对于转租赁发生的空间功能改造、中央空调、消防改造、办公设施软装等费用是否为以出租人身份发生的与租赁有关的初始直接费用，是否应计入租赁的标的资产的成本以及依据
公司发生的空间功能改造、中央空调、消防改造、办公设施软装等费用，依据《财政部会计司“会计准则实施问答-租赁准则实施问答”2021-04-25》及相关准则规定，公司作为承租人发生的租赁资产改良支出不属于使用权资产，应当计入“长期待摊费用”科目。
因此，上述费用不作为以出租人身份发生的与租赁有关的初始直接费用，不计入租赁的标的资产的成本。
二、年审会计师核查程序及核查意见
年审会计师执行了如下核查程序：
（1）检查公司制定的使用权资产、租赁负债的确认和计量政策是否符合相关会
计准则的规定；
（2）获取所有租赁合同汇总表及租赁合同，对租赁合同进行检查，判断公司对
“租赁”的识别是否恰当；
（3）复核和评价管理层关于折现率的选择是否恰当；
（4）结合对租赁合同的审查，检查使用权资产和租赁负债的初始确认、使用权
资产折旧的计提、租赁负债利息的确认、租赁变更等会计处理是否准确；
（5）选取样本，对租赁合同相关信息实施函证程序；
（6）取得客户合同，检查套餐产品的服务内容；
（7）根据公司实际业务情况，结合融资租赁的确认条件判断是否属于融资租赁。
通过执行上述程序，年审会计师认为：公司作为承租人和出租人的相关会计处理符合企业会计准则规定。
问题 3、关于收入与成本匹配
你公司公开转让说明书显示，公司按照业务套餐合同的约定以及提供服务的不同，确认具体收入核算对象，即公司主营业务收入主要为服务式办公室租赁业务形成的租金收入和商务增值服务业务形成的商务增值服务收入。商务增值服务收入系在租赁业务基础上衍生而出的收入，其主要成本已在租赁业务成本中进行归集、结转和确认，
商务增值服务的其他成本如人工工资，已在费用中进行归集。这就造成在通常情况下，商务增值服务无对应的成本项目。公司的主营业务成本包括房租、物业管理费、装修工程摊销、水电费、财税代理服务人工薪酬等，公司的业务特点决定其无法对主营业务成本按照租赁收入和商务增值服务收入的类别进行区分，但主营业务成本与主营业务收入相匹配。
你公司 2023 年年报显示，公司按照业务类型对营业收入、营业成本的分类仅为
租赁及商务服务收入一类。
请你公司：
（1）说明商务增值服务收入主要成本在租赁业务成本中进行归集、结转和确认，商务增值服务的其他成本如人工工资在费用中进行归集，造成商务增值服务无对应的成本项目，上述处理是否符合企业会计准则的规定；
（2） 说明公司 2023 年年报按照业务类型对营业收入、营业成本的分类仅为租赁
及商务服务收入一类，参考最新版《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》，说明相关披露是否符合企业会计准则等相关要求。
请年审会计师针对上述事项发表明确意见。
一、公司说明
（一）说明商务增值服务收入主要成本在租赁业务成本中进行归集、结转和确认，商务增值服务的其他成本如人工工资在费用中进行归集，造成商务增值服务无对应的成本项目，上述处理是否符合企业会计准则的规定
公司的营业成本分为租赁成本、物业及水电费、折旧及摊销、人工成本、其他费
用等。
1、租赁成本：业主合同数据由 BCMS 平台生成新租赁测算表，系统将新租赁测算
结果传递到金蝶系统，金蝶系统确认使用权资产、租赁负债、未确认融资费用、使用权资产摊销等信息。
2、物业及水电费：按月付款的，按照 BCMS 系统中的费用申报单确认成本；按季
度付款的，按月进行分摊确认；未按合同进度付款的，按月进行计提。
3、折旧及摊销费：门店固定资产的折旧、长期待摊费用的摊
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