销费用。
4、人工成本：与运营密切相关员工的职工薪酬、财税部员工的职工薪酬。
5、其他费用：如按合同约定，应由公司承担的房租租赁税、网络通讯费等，按照权责制原则应在当月确认的部分。
公司在 2021年 4 月 23 日，发布了前期会计差错更正公告，对营业成本、销售费用
中职工薪酬重分类调整，将公司部分与运营密切相关的人员职工薪酬从销售费用中重分类调整到营业成本，因此，商务增值服务对应的人工工资成本已在营业成本中进行归集，符合企业会计准则的规定。
（二）说明公司 2023 年年报按照业务类型对营业收入、营业成本的分类仅为租赁
及商务服务收入一类，参考最新版《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》，说明相关披露是否符合企业会计准则等相关要求。
1、公司的主营业务是基于共享空间为载体，进而衍生相关服务，公司已结合实际经营特点制定收入确认会计政策，按照业务类型(如联合办公空间服务、其他商务服
务)披露具体收入确认方式及计量方法，针对不同服务类别及服务内容采用不同收入确认方式及计量方法的，分别进行了披露。
2、按主营业务列示营业收入、营业成本本期发生额、上期发生额。公司按照业务类型，即租赁及商务服务披露营业收入、营业成本。
3、公司主营业务收入为办公空间服务收入和商务增值服务收入。
办公空间服务收入包含办公空间、卡位空间、公寓服务及配套行政辅助服务。
商务增值服务收入包含地址托管服务和其他商务增值服务。地址托管服务是在办
公空间基础上衍生的商务增值服务，用于企业注册、变更登记用途，不占用物理空
间；其他商务增值服务主要包含商事代理服务、财税代理服务、行政支持服务的收发
传真、秘书接电等，主要是对现有客户提供的增值服务。
根据公司的空间+服务的经营特点，商务增值服务是在办公空间业务基础上衍生而出的，具有较强的相关性。
公司的主营成本分为租赁成本、物业及水电费、折旧及摊销、人工成本、其他费
用等，整体作为租赁及商务服务一类进行归集、结转和确认。
因此，营业收入、营业成本的分类仅为租赁及商务服务收入披露，符合公司实际经营管理情况。
二、年审会计师核查程序及核查意见
年审会计师执行了如下核查程序：
（1）检查公司与收入和成本相关的内部制度文件，查阅公司新三板的公开转让说明书，了解公司成本归集和分摊规则；
（2）查阅前期会计差错更正的公告的报告，了解人工工资重分类调整的背景情况；
（3）了解公司主营业务收入和成本的主要构成情况、各类成本的归集流程，检查收入确认政策在年度报告的披露的充分性；
通过执行上述程序，年审会计师认为：公司商务增值服务对应的人工工资成本已在营业成本中进行归集；公司结合其实际经营特点，将营业收入、营业成本按租赁及商务服务收入一类披露具有其合理性。
问题 4、关于商誉
你公司 2023 年年报显示，2019 年 8 月 5 日，公司与上海辛金股东签订收购协
议，约定公司以 769.44 万元作为对价购买上海辛金 100%股权。本次收购形成非同一控制下合并，合并成本为 769.44 万元，合并日可辨认净资产公允价值为-528.99 万元，确认商誉 1,298.43 万元。
你公司 2023 年年报显示，2022 年 6 月 30 日，公司与杭州辛研田签订收购协
议，约定公司以 665.00 万元作为对价购买杭州辛研田 100%股权。本次收购形成非同一控制下合并，合并成本为 665.00 万元，合并日可辨认净资产公允价值为 83.67 万元，确认商誉 581.33 万元。
你公司 2023 年年报显示，商誉所在资产组可收回金额按预计未来现金流量现值
确定过程中预测期的关键参数折现率，上海辛金为 14.14%、杭州辛研田为 22.44%；杭州辛研田稳定期的关键参数及稳定期关键参数的确定依据为“不适用”。
请你公司：
（1）说明高溢价收购上海辛金及杭州辛研田的作价依据及商业合理性，说明上海辛金和杭州辛研田适用折现率差异较大的原因及合理性，杭州辛研田稳定期关键参数及稳定期关键参数的确定依据为“不适用”的原因及依据；
（2） 说明 2022 年 6 月 30 日你公司以 665.00 万元作为对价购买杭州辛研田
100%股权确认商誉 581.33 万元，至 2023 年即发生商誉减值的原因及合理性，是否存在通过收购上海辛金及杭州辛研田股权进行不当利益输送的情况。
请年审会计师针对上述事项发表明确意见。
一、公司说明
（一）说明高溢价收购上海辛金及杭州辛研田的作价依据及商业合理性，说明上海辛金和杭州辛研田适用折现率差异较大的原因及合理性，杭州辛研田稳定期关键参数及稳定期关键参数的确定依据为“不适用”的原因及依据；
1、高溢价收购上海辛金及杭州辛研田的作价依据及商业合理性
（1）高溢价收购上海辛金的作价依据及商业合理性
根据中联国际评估咨询有限公司出具的《深圳市创富港商务服务股份有限公司拟进行股权收购涉及上海辛金企业管理有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中
联国际评字【2019】第 VIGPD0381 号）评估报告，评估后截至 2019 年 3 月 31 日股东全
部权益价值为 769.44 万元，公司参考评估出的全部权益价值，确定收购价格为 769.44万元。
上海辛金由上海盘石投资管理有限公司 2016年100%出资成立，2017年开始与公司
合作，合作内容主要是委托公司进行联合办公项目的管理输出。截至收购时点，上海辛金已经有4个项目委托公司进行管理输出，这 4个项目分布在不同的城市：宁波、深
圳、广州、长沙，且 4 个项目运营良好，收购上海辛金有利于公司未来的发展布局，高溢价收购上海辛金具有商业合理性。
（2）高溢价收购杭州辛研田的作价依据及商业合理性
根据中联国际评估咨询有限公司出具的《深圳市创富港商务服务股份有限公司拟实施股权收购涉及杭州辛研田商务服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告》
（中联国际评字【2022】第 VYMQB0480 号）评估报告，评估后截至 2021 年 12 月 31 日
股东全部权益价值为 665.00 万元，公司参考评估出的全部权益价值，确定收购价格为665.00 万元。
杭州辛研田的项目为杭州东方茂 6 楼，面积 3,868.90 平方米，该项目前期为公司
的管理输出项目，杭州东方茂为甲级写字楼，地段良好，出租率保持在 90%以上；杭州
辛研田与业主签订的租赁合同周期为 2017 年 9 月 1 日至 2027 年 8 月 31 日，公司管理
输出期间运营状况良好，预期未来可以获得较好的财务回报，因此高溢价收购杭州辛研田具有商业合理性。
2、上海辛金和杭州辛研田适用折现率差异较大的原因及合理性
根据中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司出具的 2023 年末上海辛
金和杭州辛研田两家公司的商誉评估报告，上海辛金商誉资产对应的税后折现率为10.80%，税前折现率为 14.14%；杭州辛研田商誉资产对应的税后折现率为 10.32%，税前折现率为 22.44%。
上海辛金和杭州辛研田税后折现率基本一致，因无风险报酬率选取、资产组特性、风险系数等因素影响存在较小差异，因两者处于同一行业，税后折现率数值相近具有一定的合理性。
两者税前折现率差异较大的原因是其未来预测的收益期不一致。公司管理层考虑上海辛金是多处物业，预计上海辛金商誉资产组未来现金流量的收益期为永续期。杭州辛研田是单一物业，对未来续租可能存在较大不确定性，在对杭州辛研田商誉资产组未来现金流量的预计是基于在现有管理模式下可能产生现金流量的预测，即是基于
2027 年 8 月 31 日租赁期届满的概念，判断未来收益期持续至租赁期届满。
杭州辛研田和上海辛金适用的税前折现率均是通过税后折现结果与税前预计现金流通过单变量求解方式进行倒算得出，两者税前折现率差异较大具有合理性。
3、杭州辛研田稳定期关键参数及稳定期关键参数的确定依据为“不适用”的原因及依据
根据《资产评估专家指引第 11 号-商誉减值测试评估》第二十二条的规定，资产
评估专业人员取得的经企业管理层批准的预计未来现金流量详细预测期通常涵盖5年，如涵盖更长期间，应当取得企业管理层的合理性说明。
预计未来现金流量收益期通常以包含商誉资产组的核心资产(商誉)为依据确定。商誉未来收益期不可确定，但包含商誉资产组或资产组组合未来经营期限受法律、协
议等因素影响的，如矿业企业资产组、签订经营期限企业资产组等，应当以法律、协议约定的年限为基础计算确定预计未来现金流量的收益期。
因杭州辛研田商誉资产组经营场所的租赁期限为 2017 年 9 月 1 日至 2027 年 8 月
31 日，公司管理层因考虑对杭州辛研田对未来续租的不确定性，在对杭州辛研田资产组进行减值测试时以租赁合同约定的年限为基础计算确定预计未来现金流量的收益期，故其预测收益期为有限期，不适用稳定期。
（二）说明 2022 年 6 月 30 日你公司以 665.00 万元作为对价购买杭州辛研田
100%股权确认商誉 581.33 万元，至 2023 年即发生商誉减值的原因及合理性，是否存在通过收购上海辛金及杭州辛研田股权进行不当利益输送的情况。
1、2023 年 12 月 31 日杭州辛研田发生商誉减值的原因及合理性
（1）商誉减值测试表
单位：万元
项目 杭州辛研田
包含整体商誉的资产组的账面价值 464.03
资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额） 410.00
整体商誉减值损失 54.03
（2）资产组预计未来现金流量的现值
单位：万元
项目 2023 年实际 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 1-8 月
营业收入 654.12 690.84 718.48 743.41 480.39
营业收入增长率 6% 4% 3% -35%
营业利润 93.54 93.31 103.97 101.67 40.12
税前折现率 22.44% 22.44% 22.44% 22.44%
各年现金流折现值 244.77 109.51 89.88 -36.14
商誉及相关资产组价值 
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