（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止
确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固
定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 折旧年限 残值率 年折旧率
运输设备 5 年 5% 19%
办公设备及其他 5 年 0% 20%
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确
定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计
其可收回金额，进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。当资产或资产组的可收回金额低于其
账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
8、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
本公司使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量
金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激
励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租
赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本公司作为承租人按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认
和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租
赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、9。
9、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房
地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式计
量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计
其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产
和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收
回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认
定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。
相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组
合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收
回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
10、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职
工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”
项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例
为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告
期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的
基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，
是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单
位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，
是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设
定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入
当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提
供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当
期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提
存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规
定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”
部分计入当期损益或相关资产成本。
11、收入
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进
度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权
上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的
其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、9）。
本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同
资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其
他非流动负债”项目中列示。
（2）收入确认的具体方法
公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式
和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
①物业基础服务
公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，
分月确认收入。
②物业增值服务
公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，有合同服务周期约定时，在履
约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。12、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与
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