金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值
无形资产—土地使用权合计 22,895,310.39 21,062,685.56 24,992,500.00 24,992,500.00 9.16 18.66
无形资产—土地使用权 22,895,310.39 21,062,685.56 24,992,500.00 24,992,500.00 9.16 18.66
注：由于本次土地结论采用的评估方法为基准地价系数修正法，土地年限、状
况等情况在测算过程中进行了修正，因此评估原值及评估净值相等。
该土地位于惠州大亚湾西区龙海三路72号，面积33,334.80平方米，权证编号为粤（2021）惠州市不动产权第4055406号，土地证载用途为工业用地，土地使用权终止日期为2070年7月12日。2020年7月13日，惠州市豪恩智能产业投资有限公司以出让方式取得。2023年12月22日，豪恩智能科技产业园竣工在上述土地上建成。土地使用权评估价值为24,992,500.00元，评估增值3,929,814.44元，评估增值率为
18.66%。
土地使用权评估增值原因：①该土地位于惠州大亚湾开发区，地处广东省惠州市
南部，毗邻深圳坪山区，距离香港 47 海里、深圳市中心约 60 公里、东莞市中心约 120
公里，拥有良好的投资营商环境和城市依托。大亚湾依托大项目，打造大平台，构建大交通，发展大港口，做大做强绿色石化产业，发展壮大新一代电子信息产业、新能源汽车产业，获评国家新型工业化产业五星级示范基地。根据惠州市自然资源局大亚湾分局网站（https://www.dayawan.gov.cn/hzdywgtzyj/gkmlpt/index#10865）公布的惠州大亚湾经济开发区城市地价动态检测成果，工业用途地面地价从 2020 年第 4 季度到 2024 年第二季度增长率为 18.72%，当地工业用地地价上涨。②本次土地评估是根据惠州市自然资源局大亚湾经济技术开发区分局最新发布的《大亚湾经济技术开发区国有建设用地基准地价更新项目（2022 年版）成果汇编及应用指南》，采用基准地价系数修正法进行评估得出的结论。该文件是结合了惠州大亚湾当地最新的土地市场情况以及经济发展情况综合更新的版本，充分反映了近年的土地市场情况。同时，按照替代原则，就该土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而评估出该土地在评估基准日时的价值。具体评估过程如下：
本次评估运用的计算公式为:
宗地土地面积单价=标准宗地地面单价×区域因素修正系数×年期修正系数×期日修正系数×个别因素修正系数+开发程度修正值
总地价=地面单价×土地面积×折扣
1）确定该土地地价标准
评估人员通过查询基准地价问价《大亚湾经济技术开发区国有建设用地基准地价更新项目（2022 年版）成果汇编及应用指南》，该土地位于二级工业用地，可采用基准地价系数修正法进行评估，在基准地价文件中二级工业用地级别的地面单价为 830 元/平方米，设定可使用年期为 50 年，开发程度：“五通一平”，即宗地红
线外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通排水和宗地红线内场地平整）。
2）确定影响该土地价格的修正系数
A.确定区域因素修正系数
评估人员根据惠州市大亚湾经济开发区基准地价修正体系Ⅱ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表修正得出该土地区域因素修正系数为 0.9969。
B.确定年期修正系数
该土地截止评估基准日尚可使用年限为 46.06 年，与基准地价设定可使用年期
不一致，因此需进行年期修正。根据以下年期修正计算公式，确定年期修正系数为：K＝0.9818。
K = 1−1/(1+r)ml
1−1/(1+r)m
式中：
r—土地还原利率。根据基准地价设定条件 r=5.35%
m—该土地评估设定的土地使用年期，ml=46.06
n—基准地价设定的土地使用年期，m=50
C.确定期日修正系数
基准地价基准日为 2022 年 7 月 1 日，而本次评估的评估基准日为 2024 年 6 月
30 日，相差较远，需要作期日修正。
根据惠州市大亚湾经济开发区地价动态监测系统公示的地价增长率，确定该土地的期日修正系数。通过计算得出期日修正系数为 1.0519。
D.确定个别因素修正系数
根据惠州市大亚湾经济开发区基准地价修正体系内工业用地宗地形状修正系数表对该土地进行修正，根据该土地证载附图以及现场勘察，该土地形状较规则，对土地利用较为有利，修正系数取 1.03.
E.确定开发程度修正值
该土地评估设定的土地开发程度为“五通一平”，基准地价设定的开发程度为“五通一平”，与基准地价设定的开发程度一致，无需作开发程度修正。
3）评估结果的确定
该土地地面单价=830.00×0.9969×0.9818×1.0519×1.0300+0
=880.00（元/平方米，取整）
根据广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知(粤发改产业函〔2019〕397 号):符合本通知明确的优先发展产业范围，且用地集约的固定资产投资项目，土地出让底价可按不低于所在地土地等别对应工业用地最低价标准的 70%执行。且根据《豪恩智能科技产业项目投资协议》之补充协议约定，该土地所建设的豪恩智能科技产业项目属于国家产业发展目录内的鼓励发展产业，容积率 3.476，满足广东省关于“属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目”地价优惠政策条件，惠州市豪恩智能产业投资有限公司获取该土地的最终土地价格按照该宗项目地块的评估价格的 8 折收取。故本次评估结果按该土地市场价格乘以豪恩智能科技产业园实际享受的获取宗地价格的折扣即 8 折确认。
总地价=单位面积地价×土地面积×折扣
=880.00×34,450.00×80%
=24,252,800.00（百位取整）
经查询惠州市土地契税率为 3%、印花税率为 0.05%，故该宗地评估值为：
该土地评估值为=24,252,800.00×（1+3%+0.05%）
=24,992,500.00（元，百位取整）
综上，标的公司的土地使用权评估增值18.66%，综合考虑了当地土地市场、经济发展情况以及该地块区域条件和个别条件，且与惠州市自然资源局大亚湾分局网站（https://www.dayawan.gov.cn/hzdywgtzyj/gkmlpt/index#10865）公布的惠州大亚湾经济开发区城市地价动态检测成果，工业用途地面地价从2020年第4季度到2024年第二季度增长率18.72%相当，具有合理性。
第三节独立财务顾问结论性意见
开源证券股份有限公司担任本次交易的独立财务顾问，对本次交易发表如下结论性意见：
（一）本次重大资产重组交易符合《公司法》《证券法》《重组管理办法》等法律、法规和规范性文件的规定，所披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
（二）本次重大资产重组标的资产价格以符合《证券法》规定的独立第三方出具的评估报告和审计报告为依据，经交易各方协商确定，定价公平、合理；
（三）本次重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，不涉及其他债权债务的转移、处置或变更的情形；所购买的资产为权属清晰的经营性资产。
（四）本次重大资产重组后有利于提高公众公司资产质量和增强持续经营能力，不存在可能导致公众公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。
（五）本次交易构成关联交易，该交易具有必要性，不存在损害公众公司及其他非关联股东利益的情形。
（六）本次重大资产重组后公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联方将继续保持独立；公司治理机制仍旧符合相关法律法规的规定；有利于公司保持健全有效的法人治理结构。
（七）截至本独立财务顾问报告签署之日，挂牌公司及其公司的董事、监事和高级管理人员，交易对方及其控股股东、实际控制人和高级管理人员，以及标的公司及其控股股东、实际控制人，均不属于失信联合惩戒对象，也不存在被列入失信联合惩戒对象名单的情形，不存在损害挂牌公司及其股东合法权益的情形，本次交易符合《关于对失信主体实施联合惩戒措施的监管问答》相关监管要求。
（八）本次重大资产重组交易的独立财务顾问未聘请第三方服务，不存在未披露的聘请第三方行为。豪恩智联除聘请本次交易依法需聘请的证券服务机构之外，不存在直接或间接聘请其他第三方的行为。
（九）本次重大资产重组，未导致挂牌公司实际控制权发生变化。
（本页无正文，为《开源证券股份有限公司关于深圳市豪恩智能物联股份有限公司重大资产重组报告书之独立财务顾问报告》之签章页）
法定代表人（或授权代表人）：
部门负责人：
内核部门负责人：
项目负责人：
独立财务顾问主办人：
开源证券股份有限公司（盖章）
年 月 日
查看PDF原文
